부동산을 살 때는 계약을 잘못하여 손해 보는 일이 없도록 하기 위해 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획 확인서 서류를 잘 확인해야 합니다. 5가지 서류 보는 방법과 발급처에 대해서 알아보겠습니다.
등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획 확인서 등 부동산 관련 서류 18종을 부동산종합증명서로 통합했습니다. 일사편리 홈페이지나 주민센터에서 열람 및 발급받을 수 있습니다.
1. 등기사항전부증명서 (등기부등본)
건물 /토지 등기사항 전부증명서 : 건물(토지)소유주가 진짜인지, 매수한 건물을 나중에 다른 사람에게 뺏길 수 있는 요소가 있는지 등기부등본으로 확인이 가능합니다. 등기부등본에는 ‘표제부’,’갑구’,’을구’ 세 부분으로 이루어져 있습니다.
– 표제부에서는 부동산 소재지, 면적, 층수, 호수, 대지권 비율 등 부동산 기본정보를 확인할 수 있습니다.
– 갑구에서는 부동산 소유자가 해당 부동산을 소유하는데 방해되는 권리는 없는지와 매매 가격을 확인할 수 있습니다. 소유권이전청구 가등기, 소유권이전금지 가처분, 환매등기등의 권리가 기록되어 있다면 거래하지 마세요. 갑구 안에 있는 권리들끼리 순위 다툼이 있다면 이 순위번호로 순위를 가립니다.
– 을구에서는 부동산에 빚이 얼마나 있는를 알 수 있습니다. 채권 최고액은 은행에서 돈을 빌려줄 때 저당을 잡은 금액입니다. 즉, 은행에서 빌려준 돈의 원금과 이자를 합한 금액을 채권 최고액이라고 하는데, 보통은 원금의 120%입니다. 부동산 소유자가 상대방 모르 게 부동산에 근저당을 설정하고 대출을 받을 수 있으므로 등기부등본은 계약, 중도금, 잔금 때 모두 확인을 하는 것이 좋습니다.
발급처 : 관할 등기소, 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)
2. 건축물대장
건축물이 완성되면 시,군,구청에서 해당 건축물과 그 대지의 현황을 기록한 건축물대장을 만듭니다. 건축물대장은 건축물의 구조, 용도, 면적, 층수, 호수, 허가일, 착공일, 사용승인일, 소유자가 기록됩니다. 건축물대장은 2가지 종류입니다. 단독주택, 다가구, 상가주택은 일반건축물대장을 확인합니다. 아파트, 연립, 다세대(빌라) 주택은 집합건축물대장의 표제부와 전유부 모두를 확인해야 합니다.
특히 여러 동으로 이루어진 아파트나 연립의 경우에는 필요 시 건축물대장총괄표제부도 추가로 확인해야 합니다. 주택을 사무실로 바꿨다던가, 면적을 확장했다거나, 위법건축물을 지었다던가 하는 원인으로 건축물에 대해 변경사항이 있을 때 그 원인과 변경원인을 알 수 있습니다.
발급처 : 구청, 군청, 정부민원포털 정부24 (www.gov.kr) 시청이나 구청에 비치된 자동발급기를 이용해도 좋습니다. 해당 건축물 임차인이면 거주 여부와 상관없이 건축물현황도를 발급 열람할 수 있습니다.
3. 토지대장
토지를 거래할 때는 토지등기사항전부증명서와 함께 토지(임야) 대장도를 함께 확인해야 합니다. 부동산 소유자의 성명과 주소, 주민등록번호 등 소유권에 대한 기준은 ‘등기사항전부증명서’상 내용이 우선입니다. 하지만, 지목이나 면적 등 토지 자체에 대한 기준은 토지(임야) 대장 상의 내용이 우선이기 때문입니다.
발급처 : 구청, 군청, 정부민원포털 정부24 (www.gov.kr)
4. 지적도
토지는 자연재해나 현지 주민의 경작 등 토지의 원래 모양이나 경계, 면적이 바뀔 수도 있습니다. 따라서 토지를 거래할 때는 반드시 지적도를 가지고 토지가 있는 곳을 직접 방문하여 거래를 해야 합니다. 건축물을 지을 수 있는 토지와 그렇지 못한 토지의 가치는 하늘과 땅 일 만큼 편차가 크므로 지적도상, 현황상 해당 토지가 도로와 접해 있는지 확인해야 합니다. 도로와 접하지 못해 건축물을 지을 수 없는 맹지는 가치가 아주 낮아 주의가 요구됩니다.
발급처 : 구청, 군청, 정부민원포털 정부24 (www.gov.kr)
5. 토지이용계획 확인서
토지를 거래할 때는 토지가 원하는 목적대로 이용할 수 있는지 토지이용계획 확인서를 반드시 확인해야 합니다.
발급처 : 구청, 군청, 정부민원포털 정부24 (www.gov.kr), 토지이음(www.eum.go.kr)
