주택임대차란 임대인(집주인)이 임차인(집을 빌리는 사람)에게 집을 빌려주는 대가로 임대인에게 일정한 금전(보증금, 월세)등을 지급할 것을 약속함으로 성립하는 계약을 말합니다.
주택임대차보호법이란?
주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나,현행법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있습니다. 이에 임차인의 계약갱신요구권을 보장하여 현행 2년에서 4년으로 임대차보장기간을 연장하고, 이른바 전월세상한제를 연계 도입하여 계약갱신 시 차임이나보증금을 5% 이상 증액하지 못하도록 제한하려는 것입니다.
목차
1. 대항력
2. 우선변제권
3. 소액임차인의 우선변제권
4. 계약갱신청구권
5. 주택 고르는 방법
6. 계약 시 주의사항
7. 대항력을 이용한 전세사기
8. 이중계약
9. 입주 시 주의사항
10. 보증금을 받지 못할 때 대처사항
임차료 구분
전세
보증금만을 지급하고, 월세 없이 집을 빌리는 방법.
반전세
보증금을 주고 월세도 지불하고 집을 빌리는 방법.
반전세는 일반적으로 보증금이 전세보다는 저려하되, 그만큼 월세를 지불하는 계약을 의미합니다.
주로 최초 전세계약을 연장할 때 보증금 인상 부담을 줄이고자 계약을 합니다.
주택임대차보호법의 주요 개념
1. 대항력
임차인이 제3자에게 임차사실 및 관련내용을 주장할 수 있는 법률적인 힘입니다.
입주를 하고 주민등록 전입을 마친 그다음 날부터 대항력이 발생한다는 점 꼭 기억하세요.
2. 우선변제권
임차주택이 경, 공매에 넘어갈 경우, 낙찰대금이 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리. 우선 대항력을 갖추고 난 후, 임대차 계약서 상 확정일자를 받아야 우선변제권이 부여됩니다.
3. 소액임차인의 우선변제권
확정일자가 늦어 선순위로 변제받지 못하는 경우라도 보증금 중 일정금액을 최우선으로 변제받을 수 있는 권리.
소액임차인이란? 보증금이 [주택임대차보호법]에서 정한 금액보다 적은 임차인을 말합니다.
그럼 이번에는 소액임차인의 우선변제 요건을 알아보겠습니다. 아래 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
- 소액임차인의 범위에 속할 것.
- 경매신청 등기 전까지 대항력을 갖추고 지속될 것.
- 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각
- 배당요구 또는 우선권행사 신고
4. 계약갱신청구권
임차인이 임대인에게 임대차 계약 만료일로부터 2개월~6개월 전 기간 동안 임대차계약을 갱신할 것을 청구할 수 있는 권리. 임차인원 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사 할 수 있고, 이때 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
계약 갱신할 때는 보증금과 월 임차료는 최대 5%이내에서 증액이 가능합니다.
